É comum que nem sempre estejamos cientes de todos os detalhes a respeito da elaboração de contratos, principalmente quando se trata de contratos de compra e venda de imóveis. Acabamos deixando passar detalhes como a necessidade da assinatura do cônjuge ou a cláusula penal, que é a multa por desistência injustificada do cumprimento do contrato.
Muitas pessoas acabam por utilizar modelos da internet que nem sempre vão atender suas necessidades ou mesmo fazem aqueles contratos de “boca” ou de gaveta, que por sinal, é uma péssima escolha.
Neste artigo, vamos tentar explicar ao máximo e de forma bem didática como fazer para não cair em armadilhas e ao mesmo tempo proteger seu patrimônio, seja para quem compra ou para quem vende um imóvel.
O que é contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda de um imóvel, é um documento que gera uma relação jurídica entre o comprador e o proprietário de um determinado imóvel que pretende vendê-lo, gerando então o compromisso destes em finalizar esta negociação.
Este contrato ainda não concretiza a venda por si só, ele firma o compromisso do vendedor de entregar o bem e do comprador de dar a contraprestação acordada para finalizar o negócio, seja pecúnia ou qualquer outro meio válido de pagamento ou troca.
A venda do bem só se concretiza a partir do momento em que as partes negociantes se dirigem a um cartório de registro de imóveis, para então fazer a lavratura da escritura atestando a venda e, posteriormente, a atualização da matrícula do imóvel, efetivando a transferência de propriedade deste.
O fato é que, para que a venda surta efeitos, o contrato deve estar registrado em cartório.
Quais os requisitos do contrato de compra e venda?
A primeiro momento, levando em consideração as disposições do Código Civil brasileiro, para um contrato de venda ser válido ele deve ter um objeto lícito e deve ser realizado entre pessoas capazes de direitos e deveres na ordem civil. Superado isto, é necessário que no contrato esteja determinada a coisa a ser vendida, o preço e o consentimento das partes negociantes.
Ultrapassado este detalhe, o primeiro passo é fazer a qualificação das partes.
Devemos colocar no contrato detalhes como o nome completo, profissão, estado civil, endereço e o número dos documentos de identificação das partes (RG e CPF).
Um detalhe que devemos chamar atenção nesta parte do contrato, é a necessidade de qualificar também o cônjuge da pessoa negociante, caso o vendedor seja casado. Pois dependendo do tipo do regime de bens destes, a ausência da anuência do cônjuge pode gerar nulidade do contrato.
Posteriormente, no contrato de compra e venda de imóveis, deve constar a qualificação/identificação do imóvel a ser negociado. Deste modo, devemos colocar informações como: o endereço do imóvel, o tamanho e as características do imóvel, número do registro do imóvel e a descrição deste.
Estes são os requisitos principais do contrato de compra e venda de imóveis. Os outros detalhes variam de acordo com as necessidades específicas de cada situação.
Por exemplo, devemos levar em consideração o prazo para desistência do contrato, elaboração de cláusula de multa contratual em caso de desistência injustificada de ambas as partes, qual taxa será aplicada em casos de atraso no pagamento. Em casos de compra de imóvel em condomínios, é importantíssimo fazer constar as restrições urbanísticas aplicadas pelo condomínio.
Qual a importância do contrato?
O contrato de compra e venda de imóvel é importante pois é ele o documento que faz constar no mundo jurídico a expressão de vontade das partes. Isso é relevante pois em todo tipo de negociação as partes negociantes tem uma série de direitos, deveres e exigências. Para que elas sejam efetivamente cumpridas, devem estar registradas em documento.
Em outras palavras, a existência do contrato vem para trazer segurança na negociação. Ele garante que ambas as partes irão cumprir com suas obrigações e caso não venham cumprir, recaia sobre elas a responsabilidade sobre os danos causados.
O contrato é uma promessa de compra e venda que se concretiza com a averbação junto do cartório responsável. Sua existência é primordial para a proteção patrimonial dos negociantes. Afinal, ninguém quer ser surpreendido negativamente ou colocar seu patrimônio em risco.
No mais, a lei permite a cobrança de juros no caso de atraso de pagamento, contudo, se não existe contrato, não existe juridicamente a possibilidade desta exigência.
Como é feito o contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda pode ser feito a punho ou digitado, mas necessariamente deve ser escrito.
Aconselha-se que este seja elaborado por um advogado do ramo imobiliário, para evitar problemas futuros e atender todos os detalhes que irão satisfazer os negociantes.
Contudo, há diversos modelos na internet disponibilizados de maneira gratuita onde você poderá preenchê-lo de acordo com suas necessidades. Mas atenção: o contrato de compra e venda de imóvel é algo delicado e deve ser minuciosamente analisado por quem elabora e por quem assina!
No mais, após a elaboração, as partes devem assinar o contrato e levá-lo para o cartório de registro de imóveis para lavrar a escritura e concretizar a venda.
Quais os documentos necessários?
A venda de um imóvel é algo relativamente burocrático e demanda uma lista extensa de documentos, mas iremos simplificar aqui, colocando os principais.
Em relação aos negociantes, devemos colecionar documentos como:
- documentos de identificação, RG e CPF;
- certidão de casamento e documentos de identificação do cônjuge, para os casos de o vendedor ser casado;
- comprovante de residência;
- certidões negativas cível, federal e trabalhista (para o comprador);
- documento hábil a provar capacidade civil para celebrar o negócio.
Já em relação ao imóvel, devemos ficar atentos a estes documentos:
- certidão negativa do imóvel perante aos órgãos federais, referente a tributos;
- em caso de condomínio, certidão de quitação das parcelas vencidas;
- cópia da quitação das parcelas vencidas de IPTU;
- certidão de regularização do Habite-se;
- cópia da matrícula atualizada do imóvel;
- em caso de imóveis;
- alvará de regularização.
Quem realiza o contrato de compra e venda de imóvel?
Qualquer pessoa pode realizar o contrato de compra e venda do imóvel, desde que sejam as pessoas interessadas ou determinem substitutos legais através de procuração.
Entretanto, para garantir a segurança da transação é importante contar com a assessoria ou consultoria de uma imobiliária ou advogado especialista no ramo imobiliário.
A utilização desta consultoria ou assessoria, além de trazer credibilidade para o negócio, evita possíveis brechas que possam decorrer na anulação do contrato ou possíveis ações judiciais, afinal estes técnicos conhecem todos os detalhes e nuances de um contrato de compra e venda de imóvel.
Quais os cuidados para com o contrato?
A priori o primeiro cuidado é conferir toda a documentação, a validade dos documentos apresentados e realizar a averbação no imóvel. Este passo é um dos, se não o mais importante de todos, um erro ou falsidade de qualquer dos documentos pode gerar prejuízo ao comprador, anulabilidade do contrato ou demandar o acionamento do judiciário, que consequentemente trará prejuízo financeiro.
Outro cuidado importante é procurar conhecer bem com quem você está negociando. É muito importante saber quem é a pessoa a qual você vai vender ou comprar o imóvel.
Você pode fazer consultas nos órgãos da Polícia Civil ou na Secretaria de Segurança Pública do seu estado, para evitar possíveis golpes ou inadimplência.
Para não estender muito o texto, faremos um pequeno resumo com alguns cuidados necessários, vejamos:
- Exija a vistoria do local, é extremamente necessário saber exatamente os detalhes do que você pretende negociar;
- Fique atento a cláusula penal ou multa por desistência do contrato, é importante que ela se aplique para ambos os lados do contrato;
- Guarde cópia dos documentos relativos a negociação e o bem;
- Observe as datas de pagamentos;
- Verifique a quitação do IPTU e das cotas condominiais;
- Defina de forma clara a forma de pagamento.
Por último, procure sempre pelo auxílio de um profissional capacitado para facilitar todo o trâmite e evitar aborrecimentos futuros!
Como funciona a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel?
Normalmente a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre pela grande possibilidade de imprevistos, ou, na maioria das vezes, quando alguma das partes desiste ou não tem o financiamento aprovado.
Tais acontecimentos são bastante comuns, então como se prevenir para não amargar o prejuízo de uma venda não concluída?
A principal defesa é a boa elaboração do contrato de compra e venda do imóvel!
No contrato deve constar cláusula que prevê multa ou algum outro tipo de penalidade para que quando uma parte desistir do contrato, tenha que indenizar a outra. E esta cláusula não deve caber somente ao comprador que venha a desistir da compra, deve estar estabelecida também para o vendedor.
Imagine que, você se prepare para adquirir um imovel, realize todos os trâmites necessários e de repente o vendedor receba uma oferta melhor que a sua e simplesmente resolva rescindir o contrato? Pois bem, é necessário que ele também seja responsabilizado pela rescisão do contrato, assim, ambos terão segurança quanto à celebração do negócio.
Um detalhe relevante nos contratos de compra e venda de imóvel é a existência do direito de arrependimento. Tal possibilidade está disposta no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que resumidamente dispõe que, em até 7 dias a contar da assinatura do contrato, poderá o consumidor desistir da compra e caso tenha pago algum valor, eventualmente recebê-los de volta.
Contrato de compra e venda de um imóvel já financiado
Há muitas dúvidas em volta da compra de um imovél que já contém um financiamento, mas não é um bicho de sete cabeças como parece.
Se você pretende comprar um imovel que está financiado, você poderá pagar por ele à vista ou por financiamento. Caso opte por pagar à vista, basta dirigir-se ao banco responsável pelo financiamento e pedir a apuração do saldo devedor, caso queira, negociar o montante faltante e a partir daí quitar todo o valor, seja por pix, boleto ou transferência bancária.
Contudo, nem todos temos a possibilidade de pagar a vista o valor referente a um imóvel. Por isso, caso queira financiar um imovel que já está sendo financiado, o trâmite será de transferir a dívida do imóvel do atual responsável pelo financiamento para o comprador. Este movimento se chama de interveniente quitante, assim um novo financiamento será feito com novas condições, conforme acordado entre o comprador e o banco.
Neste momento, destacamos mais uma vez a importância do contrato de compra e venda de imóvel, nele deverá constar todos esses detalhes relativos ao financiamento e quitação de dívidas, para garantir a segurança de todos os celebrantes do contrato.
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Caso ainda tenha alguma dúvida, entre em contato com um advogado de sua confiança. Ele dará todo o direcionamento que você precisa para melhor resolução do seu caso.
