A maioria das pessoas sonham em possuir uma propriedade com o seu nome, podendo essa ser uma casa para fazer residência ou até mesmo um local onde será exercida uma profissão. Contudo, após adquirir o imóvel, você saberá como regularizar?
Regularizar um imóvel é um assunto que poucas pessoas entendem, pois a burocracia que a envolve ainda é tão grande que muitas pessoas preferem deixar para estudar apenas quando necessário ou pagar alguém para fazer os procedimentos de regularização.
No entanto, é bom que todos estejam atentos em relação a necessidade de estar em dia com a documentação para saber se a casa está regularizada, ou até mesmo quais os riscos que você passará se houver fiscalização no seu imóvel.
Com isso em mente, preparamos o presente artigo para explicar o que é a regularização de imóveis, quais os tipos de regularização, como é possível fazê-lo, quais os riscos envolvidos quando meu imóvel encontra-se irregular, bem como outras informações que podem ser necessárias no momento de enfrentar essa burocracia.
O que é a regularização de imóveis?
A regularização do imóvel é o ato de documentar a propriedade, observando as características do local, as imposições/limitações da lei, e a documentação exigida em cada caso.
Quem dirá quais documentos serão necessários para essa regulamentação são as várias leis existentes em cada município, podendo ser regulamentada pela Lei de Zoneamento, pelo Código de Obras e Edificações, pela Lei de Ocupação do Solo Urbano ou até mesmo pelo código de posturas.
Esclarece-se que a regularização de um imóvel deverá sempre ser realizada pelo proprietário, mesmo que seja apenas na compra de um terreno para a construção de um imóvel, devendo neste primeiro momento estar anotado na matrícula.
Não existe lei geral que coordene a regularização dos imóveis, pois cada município, e correspondente prefeitura realiza a regulamentação própria que combine com a exploração do seu solo e o estilo geral da cidade, sendo uma norma de interesse local.
Por isso, poderão ser exigidos diferentes tipos de documentos para obras diferentes, a depender do tipo de loteamento, do tamanho do imóvel, da sua finalidade (residencial ou comercial), bem como do tipo de proprietário (pessoa física ou pessoa jurídica).
Ademais, os preços para a regularização de um imóvel também não são unificados, variando até mesmo a alíquota do IPTU a ser pago para cada propriedade.
Mais a frente, trataremos de todo o procedimento para regulamentação do imóvel, percorrendo todo o processo de documentação, até o momento do cartório e entrega da escritura com o nome do proprietário.
Quais os tipos de regularização de imóveis?
O Brasil é um país de dimensões continentais e, por sua geografia, a regularização de imóveis possui diversas causas, decorrentes do comércio (compra e venda), de expansão territorial ou até de posse de terras sem uso.
Todas essas propriedades precisam passar por um processo de regularização para que a lei seja cumprida, garantindo a convivência entre pessoas e assegurando os direitos do imóvel.
Por isso, podemos citar alguns tipos de regularização que podem ser feitos a depender do tipo de imóvel que estamos tratando.
Desmembramento ou Desdobro – Subdivisão em lotes de terras não urbanizadas que serão utilizadas para edificação, sem modificação do sistema viário.
Remembramento ou Unificação de Terreno – É a união de subdivisões em uma única área. Basicamente, quando esse processo é realizado, ocorrerá a união de matrículas do imóvel.
Usucapião – É a regularização da posse mansa, contínua e pacífica de um imóvel que não cumpre sua função social. Esse é um processo judicial, onde aquele que tem a posse do terreno após um período de tempo, poderá requerer a sua propriedade.
Retificação de Área de Terreno Urbano – É a correção de algum tipo de informação divergente com a realidade na matrícula do imóvel. Por exemplo, uma área maior do que a anotada.
Instituição de Condomínio – Segue a Lei n° 4.591/64, onde ocorre a edificação de unidades residenciais ou não, que constituirão várias unidades de propriedade autônoma.
Aprovação de Projeto na Prefeitura – É o processo que todo imóvel deve passar para obter o alvará de construção e ser iniciada uma obra. Essa obra poderá ser tanto de iniciar um processo do zero, quanto de mera reforma.
Existem muitas outras formas de regularização, dependerá da forma do tipo de propriedade que está sendo analisada. Por isso, é muito importante que se busque um profissional que tenha experiência para cuidar desses documentos.
Como funciona a regularização de imóveis?
A parte mais complicada da regularização de um imóvel é a organização de documentos. Essa parte deverá ser realizada com antecedência, pois as etapas serão facilitadas se já houver um planejamento. Além disso, dependerá do tipo de propriedade que estamos falando.
Por exemplo, uma pessoa que acabou de comprar um imóvel já pronto e regularizado. Ela deverá juntar os documentos, levar ao cartório de notas, fazer um contrato de promessa de compra e venda, levar esse contrato ao cartório de imóveis, realizar a transferência da matrícula, etc.
Por outro lado, uma pessoa que comprou um terreno, além de passar por todo o processo de averbação na matrícula, ao construir um imóvel no local, deverá preparar o projeto arquitetônico, projeto estrutural, cortes utilizados na construção, para conseguir a permissão de construir.
Poderá precisar, futuramente, também de retificação da matrícula do imóvel, ou se não fizer nada disso no início da obra, poderá precisar de um alvará de regularização.
Outra possibilidade é o processo de usucapião, onde, inicialmente, a regularização deverá ser requerida judicialmente, para apenas depois passar pelo processo de cartório.
Assim, a regularização sempre passará por duas etapas: a juntada de documentos (documentos pessoais, do imóvel e de impostos) e o cartório (cartório de notas ou cartório de imóveis).
Conclui-se, que nesse caso, o processo de regularização depende de muitas coisas que precisam ser analisadas em separado, sendo assim necessário avaliar a situação do imóvel e iniciar o procedimento o mais rápido possível.
Por que a regularização é importante?
A regularização de um imóvel é importante, pois assegura e protege o proprietário em seu direito de propriedade, com a modificação da matrícula, a emissão da escritura, registro e outros documentos necessários que são emitidos pelo cartório.
Outra vantagem da regularização é a facilidade da defesa de seus direitos. Por exemplo, uma pessoa invade o meu terreno. Nesses casos, o legítimo proprietário poderá requerer a sua retirada imediata. Se a pessoa não tiver esses documentos em mãos, precisará entrar com um processo judicial que declarará a propriedade ou posse do bem.
A regularização também facilita o pagamento dos impostos devidos pela residência, impedindo o aumento da dívida no imóvel.
Por fim, o processo de regularização também é uma checagem de segurança do imóvel, assegurando que as normas de construção foram seguidas de acordo com a legislação vigente.
Quais os riscos de um imóvel sem regularização?
Os riscos de um imóvel sem regularização são enormes, pois dificultam a negociação dessas propriedades, afetam a possibilidade de edificações e podem trazer perdas financeiras diretas ao dono. Vejamos:
- A ausência de documentos podem causar a impossibilidade de se obter financiamentos junto a instituições financeiras ou dificultar a venda realizada diretamente entre pessoas físicas e jurídicas, pois o comprador terá que arcar com a atualização de vários documentos;
- O imóvel poderá ser penhorado por ausência do pagamento de impostos, mesmo sendo o único bem da família;
- Multas ao Estado ou Município pela falta de regularização de edificações;
- Embargos ou demolição de obras prontas, caso não tenha a documentação que assegure a permissão de construir.
Como é feito a regularização de imóveis?
Há imóveis que, seja por falta de conhecimento dos proprietários, seja por serem muito antigos, não possuem os documentos necessários para a sua regularização, ficando sem escritura e sem registro.
Desse modo, é necessário que a pessoa passe pelo burocrático passo de juntadas de documentação e cartório. Ambos passos exigem um investimento em dinheiro e em tempo, pois são etapas que precisam de muita atenção.
O valor da tão sonhada escritura varia de acordo com o preço do imóvel, sendo cobrado em conformidade com uma tabela progressiva e que dependerá do município em que o imóvel está localizado. Já o valor pago para o registro do imóvel também acompanha uma tabela que será pago diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, deve-se regularizar também os impostos não pagos e as taxas que estiverem em aberto por algum tipo de irregularidade que consta no imóvel.
Quais os documentos necessários?
A parte mais complicada da regularização de um imóvel, e a mais burocrática, é a organização dos documentos necessários para o cartório. Essa organização não envolve apenas possuir os papéis corretos, como também calcular as taxas e impostos necessários para a formulação do pedido.
Muitas vezes é a dificuldade de conseguir a documentação que faz com que a regularização do imóvel seja atrasada, e a pessoa passe a sofrer os riscos de uma fiscalização que a fará perder ainda mais dinheiro.
Em alguns casos, a depender do tipo de imóvel que será regularizado, é importante que a pessoa saiba que pode contratar um despachante, ou um advogado especializado na área imobiliária, pois alguns documentos são bem complicados de se obter, e talvez seja necessária a intervenção de outros profissionais.
Ademais, a legislação modifica de um município para outro a depender do código de condutas ou de obras, e outras legislações complementares. Desse modo, podemos apenas mostrar documentos gerais que podem ser requeridos, para saber sobre outras documentações, é necessário analisar a legislação local.
Assim, os documentos principais são:
Documentos pessoais – os documentos do proprietário.
Esse ponto é importante, pois são os documentos do dono, podendo ser pessoa física ou pessoa jurídica, a depender da destinação dela. Os documentos pessoais serão identidade, CPF, comprovante de residência, bem como outros dados de identificação.
IPTU – O IPTU é o nome do imposto devido pela posse predial ou de territorial urbano, pago para o município onde está localizado o imóvel. Deve ser mostrada a quitação do IPTU do imóvel.
Vale esclarecer, que algumas zonas de determinados municípios não possuem cobrança de IPTU. Assim, uma declaração de que o pagamento não é realizado poderá ser utilizado, embora dependa do que diz a legislação.
Escritura do Imóvel – A escritura é o documento contratual que o comprador e vendedor realizam para transferência da propriedade. É realizado em um cartório de notas, assinado pelas partes e duas testemunhas.
Matrícula atualizada do imóvel – Uma certidão do imóvel com as informações atualizadas, desde a sua construção. A matrícula possui informações como antigos proprietários, financiamentos, processos judiciais que o imóvel possa estar envolvido, entre outras.
A verificação da matrícula do imóvel é um passo que todo comprador deve fazer para averiguar a segurança da compra, para depois não ser prejudicado mais a frente.
Projeto arquitetônico – O projeto arquitetônico é a representação da edificação, com toda a estrutura da casa com os tamanhos dos cômodos.
Esse documento é imprescindível para imóveis que estão sendo construídos, pois são documentos que mostram a possibilidade da construção do imóvel. É tão importante que sem ele, uma obra pode ser embargada ou um prédio condenado, pois não segue o código de obras e as regulamentações da lei de ocupação de um município.
Alvará de construção e regularização – O alvará de construção é a permissão que o proprietário deve pedir ao município para realizar qualquer tipo de obra em sua propriedade.
Por outro lado, o alvará de regularização é para obras realizadas sem alvará, e que são expedidas após a construção para regularizar. Esse alvará possui as mesmas exigências do alvará de construção, devendo seguir as leis de construção, sob pena de possível demolição do prédio.
Habite-se – Documento emitido após a construção comprovando que o local construído pode ser habitado. Emitido pela prefeitura.
Certidão Negativa de Débitos – Certidão que o imóvel não possui débitos em aberto.
Ressalta-se que essa lista de documentos é apenas explicativa, pois a depender do imóvel e sua região de localidade, será necessário mais documentos.
Qual o custo da regularização de imóveis?
O custo da regularização dependerá de vários fatores: organização da documentação, tempo de urgência para preparação da documentação, impostos quitados ou em atraso, valor da propriedade e a facilidade do procedimento.
É importante ressaltar que a procura de um profissional especializado no assunto poderá, além de facilitar o trabalho do proprietário, diminuir bastante o valor total dos custos nas outras etapas do processo.
Desse modo, podemos citar três dos pontos principais que poderiam gerar custos maiores na regularização de uma propriedade.
O primeiro deles são impostos atrasados, se houver. Uma vez que o IPTU, por exemplo, estiver em atraso, será necessário realizar o pagamento para conseguir a quitação do imóvel. Então, não se engane, se ainda não pagou o seu IPTU, no momento da transferência, ele será cobrado de uma única vez.
O segundo ponto de mais gasto são os documentos desatualizados ou incompletos. Nesse ponto, alguns documentos poderão ser recuperados mais rápido que outros, por isso, é sempre importante manter tudo atualizado.
O terceiro ponto é a ausência de regulamentação na construção.
Falamos acima, sobre alguns documentos necessários quando é realizada uma obra no imóvel, como os alvarás de construção ou regulamentação, habite-se, bem como os projetos arquitetônicos.
O que ocorre é que para se conseguir o alvará, qualquer que seja o tipo, é necessário que toda a documentação da construção esteja emitida de forma correta e por profissional habilitado.
Não estando, será necessário contratar profissionais para confeccionar essa documentação, antes de se requerer os alvarás ou ordens de habite-se, quando tudo já estiver pronto. Assim, aumentando ainda mais os valores da regulamentação.
Como existe uma variação imensa desses valores, estima-se uma faixa de preço entre 1% até 10% do valor do imóvel, sendo esta apenas uma média de valores.
Após a documentação preparada, entram-se as taxas cartoriais com o valor da escritura. Essa também variará a depender do valor de um imóvel e da legislação específica de cada município. Contudo, no geral, a média de preços fica entre 2% a 3% do valor do imóvel.
Ressalta-se que quando se fala do valor do imóvel, não estamos tratando pelo preço que ele foi vendido, mas sim, do preço da avaliação do bem, o que geralmente é realizado por perito do município, ou quando necessário, no caso de financiamento, perito particular.
Por fim, temos os custos do profissional que cuidará disso, o que poderá variar bastante, a depender da especialidade da pessoa responsável e da quantidade de etapas que ele deverá organizar para o proprietário.
Desse modo, o custo total da regularização de um imóvel poderá chegar em até 20% do valor total do bem. Contudo, não se assuste com esses custos, pois quanto mais demorar, mais facilmente os preços podem aumentar, o que geraria ainda mais gastos.
Qual o tempo de duração do processo de regularização?
O processo de regularização é demorado, não pense que esse é um processo que será resolvido em apenas alguns dias. Por isso, essa parte precisa ser bem planejada.
Será necessário o tempo para análise da legislação, expedição dos documentos, regularização destes documentos, se estiverem desatualizados, e o período que o cartório possui para observar e analisar se tudo está em ordem.
Todo esse processo poderá demorar semanas, podendo chegar a meses, a depender do tipo e tamanho da propriedade, bem como a necessidade de vistoria externa para a organização dos documentos pela prefeitura.
A documentação é o que provavelmente levará mais tempo, pois dependerá da burocracia interna, da perícia, em caso de obras que estão sendo iniciadas ou não foram regulamentadas, bem como outras especificidades.
Por este motivo é importante a consulta com um advogado especialista. Faça a consulta conosco e saiba como fazer a regularização de imóvel da melhor forma possível.
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